什么是功能性过时？

买房不是小事。需要做出重大决定：您是在寻找交钥匙还是修理工？更长的通勤时间值得节省吗？还有无穷无尽的数字需要处理：固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款相比如何？你实际上要为这个价值 20 万美元的房子支付多少钱？当弄清楚所有这些时，您很可能会遇到一些全新的行话来破译。

您在搜索过程中可能会遇到的更常见的术语之一是所谓的功能过时。例如，您的房地产经纪人可能会将价格不高、不完美的房屋称为功能过时的房屋。您知道功能性意味着什么，也知道过时意味着什么，但这对您、购房者和潜在的未来卖家意味着什么？在这里，您需要知道的一切，包括购买功能陈旧的房屋是否对您有意义。

什么是功能性过时？

术语功能性过时根据行业的不同有一些不同的应用，但在房地产中，它指的是由于风格、空间或特定设计特征而导致的财产价值损失。基本上，与该地区和市场上的其他房屋相比，功能陈旧的房屋要么太多要么太少。

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例如，假设您正在看一栋有两间卧室和一间浴室的老房子，附近到处都是带有三间卧室和两间浴室的全新房屋。你正在看的房子在功能上会被认为是过时的，因为虽然你仍然可以住在房子里，但大多数人不想住，因为他们可以在该地区以很少的溢价获得更高质量的房子。这种类型的功能性过时称为不足因为与附近的其他房屋相比，某些特征或因素使房屋存在缺陷。

功能性过时也可以反过来工作。与附近其他地区相比，由于其高品质，位于小型旧住宅社区的大型新住宅在功能上也将被视为过时。这种类型被称为 优越性 （也称为过度改善），因为附近较低的房产价值意味着人们不想支付这些功能的全部价值。

除了整体的家居和位置，功能陈旧还可以指个人的设计特征。例如，如果房主将所有橱柜都涂成橄榄绿色或在前院建一个游泳池，那么大多数潜在买家很可能会被这些功能拒之门外，从而使房屋在功能上过时。

简而言之，虽然功能陈旧的房屋功能齐全，但从经济角度来看，它们已经过时了。在购买功能过时的房屋时，有人将不得不妥协，无论是买方因缺陷（任何升级都必须自掏腰包）或卖方因过剩（他们通常不得不在售价上妥协只是为了得到它从市场上撤下）。

功能老化评估

在评估功能上已经过时的房屋时，需要考虑一个主要因素：过时是可以治愈还是无法治愈？换句话说，功能性陈旧是否可以轻松修复？

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无法治愈的陈旧 当解决问题的成本更高时，就会发生在提高财产价值方面的价值。例如，如果一个房子与附近的其他地方相比非常小和过时，那么它会被认为是无法治愈的，因为需要进行大量翻新才能增加它的价值（而且它们的成本可能比他们带回来的钱还要多）转售时）。

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另一方面， 可治愈的陈旧 当修理某事的成本既容易又在财务上有意义时，就会发生。问问自己：值得这样麻烦吗？如果是橄榄绿色厨柜让买家望而却步，那么一罐简单的白色油漆就物超所值。

虽然功能上已经过时的房屋看起来很复杂，但请记住，重新审视它可能符合您的利益。如果那个只有一间浴室或不太理想的布局能让你在不破坏预算的情况下进入你梦想中的社区，那么值得考虑，说霍莉·休斯，德克萨斯州奥斯汀市的一名房地产经纪人。很多时候，功能陈旧的房屋在市场上的停留时间比附近的平均水平要长——这意味着买家处于谈判的好地方。然而，远离那些无法治愈的大问题，比如地基简陋的房子和化粪池系统等其他老式功能。

休斯补充说，如果问题太大，银行就不会放贷。

换句话说，如果一个其他美妙的家在功能上已经过时，那并不一定意味着它不能成为您梦想中的家。在做出最终决定之前，您需要权衡一个额外的因素。祝你好运！