如何购买您的第一套房子：分步指南

你知道想买房子——只是不知道从哪里开始。难怪：购买您的第一套房子可能是一个漫长而令人生畏的过程，充满了诸如数学、法律文件和残酷竞争之类的粗暴内容。但是不要害怕：就像您一直这样做的首次购买者一样，我们将引导您完成整个过程。

首先，你必须确保你在情感上和经济上都做好了买房的准备。希望您在过去几年中已经建立了稳固的财务基础 - 这意味着赚取稳定的收入，为首付存钱，并改善您的信用，以便您有资格获得抵押贷款。

搜索

在您正式准备购买之前参观开放房屋并没有什么害处，只是为了了解市场以及您喜欢和不喜欢的东西。但是，一旦您的财务状况得到解决，就该认真开始了。

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如果您正在租房，请在租约到期前六个月左右开始搜索，玛丽·普雷斯蒂 (Marie Presti) 说，她是业主/经纪人普雷斯蒂集团她说，在马萨诸塞州牛顿市，对于普通购房者来说，找到房产需要两到三个月的时间，而一旦你提出要约，那又需要六到八周的时间。但是，在竞争激烈且库存很少的市场中，搜索可能需要更长的时间。

从首次购房者课程开始是个好主意，该课程将向您介绍该过程以及您所在地区的一些值得信赖的房地产专业人士。 Presti 说，一定要考虑参加首次购房者课程，尽可能多地学习，这样就没有那么可怕了。无论如何，完成这样的课程通常是首次购房者贷款计划的要求，因此尽早获得它是件好事。

大约在这个时候，您需要开始组建您的房地产团队，从买方代理和抵押贷款人开始。（稍后，您还需要一名房地产律师、房屋检查员和保险代理人。）四处询问，阅读有关 Zillow 或 Trulia 的房地产经纪人评论，或者看看您的课堂指导员是否对买方代理人有任何建议。如果您喜欢并信任您的房地产经纪人，他们通常可以将您引向他们过去合作过的其他当地专业人士，从信贷员到保险代理人。

各州法律各不相同，但买方代理将在您的整个房屋搜索过程中代表您的利益并代表您进行谈判，并且通常会在您最终购买房屋时从卖方那里收取佣金（意味着您不直接向他们付款）。选择一个对当地市场有深入了解的人——以及你信任的人来照顾你。

首先与您的代理进行简短的咨询，以便您达成共识——他们需要知道您在寻找什么。 Presti 给她的新买家布置作业，指导他们列出他们的前五项必备品——房屋绝对需要的不可转让的功能，范围可能从中央空气到某个城镇或地点——然后确定优先级他们。她说，如果你和别人一起买房，他们应该分开做同样的事情，然后你们两个应该聚在一起，把那个清单合并成一个优先事项清单。这可能需要数周和数周才能完成。

然后，Presti 告诉他们也将他们的前五项愿望清单项目进行排名——并将这两个列表合并在一起。除非你们两个之间有明显的重叠，否则这个列表通常会包含第一对列表中被抛弃的必备品的组合。但是，您可以灵活使用的每项功能都为您打开了更多潜在房屋和价格范围的大门。

普雷斯蒂说，列出这些标准将帮助你在看房子时专注于对你真正重要的事情。如果人们刚开始看房子而他们没有准备好的清单，他们就会进去，如果它有一个漂亮的厨房，他们会突然认为它很棒。她说，他们看化妆品，这应该是你应该关注的最后一件事。

首先，看看它是否符合你的标准，什么对你很重要。第二，结构方面——炉子、屋顶、窗户的年龄——在你开始查看它是否有不锈钢洗碗机之前，普雷斯蒂说。因为作为房主，您绝对可以随时更改房屋或公寓的内部。您拥有它，并且随着时间的推移，您可以随时修复它。但是你不能把房子搬离繁忙的街道。

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（图片来源：克雷格凯尔曼）

获得预先批准

您还应该在开始访问房屋之前获得抵押贷款的预先批准。一方面，如果您立即找到梦想中的房子，您可能会在寻找融资的过程中错过机会。但它也会让你对你能负担得起的东西有现实的期望。我通常建议您尽早这样做，因为当买家最终去贷方并要求获得预先批准，而他们发现自己的信用评分低于他们的想象或他们没有购买力时，这可能会令人惊讶和沮丧他们需要，普雷斯蒂说。

在线比较一些不同的贷方和抵押贷款产品，包括当地信用合作社提供的产品（如果您符合条件）以及由当地信用合作社提供的低首付的首次购房贷款您所在州的住房金融机构 .

您需要为抵押贷款申请收集工资单、纳税申报表和其他财务文件。在您的房屋搜索期间将这些文件保存在一个文件夹中，因为您需要在完成抵押贷款时再次提供它们（或者如果您的 90 天预先批准到期）。

有了买方代理和手头的预先批准信，您现在可以跟踪列表并在地球上寻找您梦想中的家——如果找到的话，就出价。

优惠

当您找到合适的房子时，您的经纪人将帮助您撰写并提交报价。一个好的买家代理会尝试收集一些关于卖家的细节，这些细节可能会增加你的机会（并确定 你是否应该提交一封私人信件 以及），并且会充分了解当地市场，以确保您的出价具有竞争力。

Presti 说，你的经纪人的工作是找出卖家的动机，是否有其他优惠，以及在查看优惠时对卖家来说什么是重要的。有了这个情报，您也许可以在一些小方面使您的报价更具吸引力。在很多情况下，他们会明白，当然，钱很重要，但这不是唯一的事情。也许在特定的一天关闭对他们来说真的很重要。

您通常需要在报价中包含一笔押金，称为诚意金，可能是 1,000 美元到 10,000 美元或更多。如果您的出价被接受，这笔钱将用于购买价格，如果没有，则退还给您——但如果您最终违反了接受出价的条款，它就会消失。

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（图片来源：玛丽莎维塔莱）

等待和担心

听我的，提出要约需要很大的勇气：你承诺支付数十万美元，所以你真的需要喜欢——也许是热爱——这个地方。同时，您的出价完全有可能被拒绝。我们爱上了并在我们的第四个报价最终被接受之前的一年内竞标了三个房屋；每一次拒绝都是毁灭性的。

马萨诸塞州列克星敦 Higgins Group 的房地产经纪人 Judy Alexander 说，她的一些买家在最终成功之前出价高了 10 倍或更多——每个人都有自己令人极度失望的失望。她说，这很痛苦。 [这项工作]的最大部分是成为一名社会工作者。不全是房地产。

莎拉·科尔瓦尔 (Sarah Korval) 于 2016 年与丈夫斯科特 (Scott) 一起买了房子，她说这时候事情真的变得很紧张。在我们提出报价后，有很多活动部件立即启动。她说，这是一场旋风。还碰巧在我们休假的那一周接受了这个提议，所以我们不得不从一个手机服务很差的国家公园开展业务。当你听不到另一端的人说话时，试图对氡气测试下达紧急命令对你的血压没有帮助。

验房

在正常的市场条件下，您的报价应包含一项应急措施，允许您在接受报价后一周左右的时间内进行房屋检查。如果房屋检查发现以前未知的问题，这允许您退出购买或重新协商价格。

房屋检查员将检查房屋的结构和机械状况，项目经理 Jorge Colon 说购房导师，波士顿非营利组织 Allston-Brighton Development Corp. 的一项计划。

他们并非无所不知，但房屋检查员通常可以提醒您注意可能需要专家（例如害虫检查员或结构工程师）仔细检查的明显问题或潜在故障点。一次检查平均约 300 至 500 美元，并且应该持续几个小时。如果可以，最好跟随检查员了解房子。

例如，房屋检查员会告诉您，如果在不久的将来需要更换供暖系统或屋顶，两者都可能是昂贵的维修费用，科隆说。如果您包含检查意外事件，您可以使用检查员的报告来决定是否重新谈判甚至退出交易，而不会丢失您的押金。然而，房屋检查员无法告诉您是否应该购买房屋，科隆补充道。这取决于买家。

在火爆的市场中，首次购房者可能很难跟上现金购买者的步伐，并且可能会感到有压力要从报价中取消意外情况，例如房屋检查的意外情况。我认为你必须是一个真正的牛仔才能做到这一点，我是认真的，亚历山大告诉我。但另一方面，如果您想参与其中，如果涉及多个投标，卖家通常不希望接受带有检查应急的报价。

亚历山大建议在竞争激烈的市场中解决这个问题的一种方法是在开放日和所有报价到期时（通常是几天后）之间进行一次房屋检查。另一种是在报价到期前第二次回去看房子，这次是与一位知识渊博的承包商或从事这项业务的朋友一起评估暖气、电气、管道和主要系统的大小。房子，她说。

冒号警告不要放弃您的检查应急，除非您有办法支付任何意外维修。他说，在撰写要约时，请确保所包含的条款和条件对您来说是切合实际的。不要让市场的竞争力迫使你做出情绪化的决定。

买卖协议

在您检查完房屋并进行任何重新谈判后，双方都准备好继续之后，是时候签署最终合同了，通常称为买卖协议 (P&S)。这将详细说明最终购买价格、截止日期以及有关销售的其他法律细节。它可能包括保护您或卖方的其他意外事件：例如，如果您无法获得融资，抵押意外事件将允许您退出。

提交最终抵押贷款申请并购买房主保险

一旦 P&S 签署，就该完成您的融资了。您将提交最终的抵押贷款申请——更新您之前的申请，并附上新的工资单和银行对账单——以获得更严格的承保。在此期间保持信用锁定，因为您不希望突然的信用卡挥霍降低您的信用评分并弄乱您的抵押贷款申请。

大约在这个时候，您的贷方通常会聘请评估师来评估房产的价值。这将花费约 300 至 400 美元，尽管它可以合并到您的交易成本中。如果您出价高于要价，这可能会有点伤脑筋，因为您需要评估接近或高于商定的购买价格 - 贷方不会借给您的钱超过这个地方的价值。

现在您正在处理最终数字，这通常是买家选择锁定利率 30 或 45 天的时间点——足够长的时间来保持所有数字到您的截止日期。（但是，您可以选择在此过程中的任何时候锁定利率——您的信贷员可能会在这方面为您提供建议。）您的贷方现在也应该能够为您准确评估关闭成本和任何保险或您需要在交易结束时预付（来年）的财产税。

说到房主保险，您需要先购买一些，然后才能关闭房屋 - 银行不会在没有确认其投资已投保的情况下给您数十万美元。您的房地产经纪人可能会推荐当地的保险代理人，或者如果您对您的汽车保险感到满意，您可以向他们询问捆绑您的汽车和房主保单以获得折扣。如有疑问，请寻找可以代表您货比三家以获取最优惠价格和保险的独立代理人。