当我丈夫和我决定从丹佛搬到印第安纳波利斯买房子时，我们知道这个过程会令人羞愧。我们对购房过程的唯一了解来自观看 HGTV 或与以前做过的朋友和家人交谈。我们决定以开放的心态和谨慎的态度投入其中。
我们面临的第一个重大决定是决定哪种类型的抵押贷款最适合我们：联邦住房管理局 (FHA) 或传统抵押贷款。我们对这些贷款的不同之处有一个大致的了解，但需要深入挖掘才能找出最适合我们现在和贷款期限的需求。以下是我们做出决定的方式：
什么是 FHA 贷款？
首先，让我们列出两种贷款之间的区别：FHA 贷款是一种由联邦政府支持并由第三方贷方提供服务的抵押贷款。基本上，这意味着如果您最终无法还款，政府将向贷方付款——但如果您拖欠贷款，您仍将面临止赎。由于这种支持，贷方在发放贷款时会稍微宽容一些，这意味着他们会接受较低的信用评分（FHA 贷款的最低信用评分为 500，而传统贷款通常需要 600 的评分）和首付（标准为 3.5%）。
FHA 贷款也总是需要抵押保险费 (MIP)，这是附加在您的抵押贷款上的费用，您为整个贷款期限支付。您的 MIP 在您抵押贷款价值的 0.45% 到 1.05% 之间变化，具体取决于您借入的金额、贷款价值比和贷款期限。只有两种方法可以摆脱 MIP：第一种是最终将贷款再融资为常规贷款。第二个是在开始时降低 10%，这样您就可以在支付 11 年后放弃 MIP。您还将在结束时支付一笔贷款的 1.75% 的一次性保险金。由于所有这些超过贷款价值的额外费用，FHA 贷款最终可能比传统贷款更昂贵——即使在某些情况下，FHA 贷款的利率低于传统贷款。一般来说，FHA 贷款往往带有更多的包袱——即使它们从一开始就更容易获得。
什么是传统贷款？
但究竟什么是传统贷款？也称为合格贷款，这些是不受政府支持的抵押贷款。正因为如此，贷方会尽量降低借款人违约的风险——你会为此付出代价。这意味着与 FHA 贷款相比，传统贷款通常具有略高的利率和更严格的审批要求。尽管一些贷方会接受低至 3% 的首付——任何低于 20% 的首付都将要求您支付私人抵押贷款保险 (PMI)。在您的房屋净值达到 78% 之前，需要支付这笔月费，但在您达到 80% 之前，它通常不会从您的月供中减少。
我们如何选择
在抵押贷款之间进行选择时，我们主要担心的是，我们不想每月花更多的钱——即使差异很小。随着时间的推移，微小的费用和开支会累积起来，加上我们面临的所有新开支——维修、家具、油漆等——我们需要尽可能地保持预算紧张。
根据我们的抵押贷款经纪人的说法，与传统贷款相比，通过 FHA 贷款，我们最终每月要多支付 30 美元。我们的经纪人估计，我们还要在贷款期限内支付 10,000 美元的小额费用和开支。
如果我们使用 FHA 贷款，我们最终还必须再融资才能放弃 MIP。目前，利率很低，而且只会上升，所以如果我们再融资，我们可能无法获得现在的低利率。
与我交谈过的每一位抵押贷款专家都说，如果我们能够获得批准并负担得起，我们应该采用传统的方式——我们可以，所以我们做到了。
为什么您可能会选择 FHA 贷款
但是，对于没有资金或信用评分很高的房主来说，FHA 贷款是一个不错的选择，因为他们接受尽可能少的首付。对于 200,000 美元的房屋，FHA 3.5% 的最低贷款首付为 7,000 美元。对于首付 5% 的传统贷款，这将是 10,000 美元。如果您要搬出州、购买新家具或计划进行家庭装修，那么 3,000 美元的预付现金差额可能会成为一笔交易。
而且，如果您居住在房地产快速发展的高生活成本城市，您可能会决定现在使用 FHA 贷款购买，而不是等到您有足够的储蓄来支付传统贷款。
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但这个决定不应该是你一个人做出的——你应该与抵押贷款专家（如信贷员或抵押贷款经纪人）联系，以确保你承担的抵押贷款符合你的短期和长期目标。
