作为首次购房者，我可以获得哪些税收减免？

2008 年，随着大萧条的爆发，美国房地产市场已经陷入困境。为了尝试止血，国会通过了一项系列首次购房者的税收抵免，每一个都比上一个更慷慨。首先是 7,500 美元的退税，将在 15 年内无息偿还。到 2009 年初，它已经增长到 8,000 美元，而且不需要任何回报。在 2010 年的大部分时间里，即使是一些重复购房者也有资格获得价值高达 6,500 美元的税收抵免。

虽然随着经济和房地产市场回暖，那些多汁的购房者税收抵免早已到期，但山姆大叔仍然非常热衷于帮助您进入您的第一套房子。以下是购房者可以利用的其他一些税收减免。

按揭利息扣除

让我们从适用于大多数购房者的最大税收减免开始：您可以扣除您在特定年份支付的抵押贷款利息——而且恰好您在拥有房屋的头几年支付的利息最多。

马萨诸塞州牛顿市 Presti Group 的所有者兼经纪人 Marie Presti 说，银行希望确保他们获得大部分利息，因此他们提前支付抵押贷款，以便在开始时支付更多利息。这意味着建设需要一段时间您家中宝贵的资产，但它确实有助于降低您在抵押贷款早期的税单。

假设您以 4.25% 的利率购买了 300,000 美元的 30 年期抵押贷款。在您的第一年，您的抵押贷款主要是利息，您将有大约 12,650 美元可以扣除。所以如果你赚了大约 75,000 美元，那么最后 12 美元左右属于 25% 的税率 ——这意味着你的税单减少了大约 3,160 美元。

555的意义

有点。美国国税局为未逐项列出的人提供标准扣除额：2017 年，单身纳税人为 6,350 美元，或已婚夫妇共同申报为 12,700 美元。因此，您需要扣除更多才能使逐项列出值得；如果上面例子中的纳税人结婚了，那就差不多了。（这是原因之一 770亿美元的政府赠品主要受益中高收入美国人，以及为什么有人谈论改变或报废它 .)

然而，这也有一些必然的税收优惠。除非您是个体经营者或有其他棘手的税务情况，否则您在报税时可能总是采用标准扣除额。既然您拥有房屋，并且每年可以注销数千美元的抵押贷款利息，那么逐项列出您的扣除额可能更有意义。这开辟了许多其他您以前可能不会介意的小扣除额，例如学生贷款利息、儿童保育费用或您捐赠给 Goodwill 或救世军的东西。

按揭信用证

这个鲜为人知的税收减免是一个大问题——如果你有资格的话。抵押贷款信用证 (MCC) 是在州或地方级别颁发的，因此规则可能会有很大差异，并且并非在所有地区都可用。然而，因为税收抵免通常比扣除更有价值——而不是仅仅降低你的应税收入，抵免是你税单中实际的一美元对一美元的减少——绝对值得检查你的州、城市或县提供 MCC。

虽然具体情况因州甚至城市而异，但 MCC 基本上允许您获得一定比例的抵押贷款利息的税收抵免，每年最高 2,000 美元（利率范围从 20% 到 50% ）。

555天使数字含义

对于中低收入购房者，或者房屋成本不足以抵扣抵押贷款利息的购房者来说，这是一项特别有价值的税收减免。以德克萨斯州为例， MCC 允许您申请 40% 每年您的抵押贷款利息作为税收抵免，最高可达 2,000 美元的上限。如果您申请了 150,000 美元的抵押贷款，那么第一年您将欠下大约 6,750 美元的利息——如果您已婚，这还不足以忽略标准扣除额并费心逐项列出。但是使用 MCC，您可以通过一美元对一美元的税收抵免收回 40% 的利息，最高可达 2,000 美元的上限。（更何况，您仍然可以扣除超过 2,000 美元限额的利息。 )

要符合资格，您通常必须是首次购房者，并将该房屋作为您的主要住所，直到您将其出售；其他资格要求包括对收入和房屋价格的限制。在加利福尼亚州，例如，2017 收入限制从十几个县的 1 至 2 人家庭的 73,300 美元到马林县和旧金山县三人或更多家庭的 154,057 美元不等。在那些昂贵的县和其他地方，例如洛杉矶和圣地亚哥，房屋高达 585,713 美元符合资格，但其他领域的资格最高为 253,809 美元。

财产税

根据一项分析，2016 年美国家庭平均支付了 3,296 美元的地方财产税。 Attom 数据解决方案，但在房屋价格较高或税率较高的地方，您的账单可能会高得多；新泽西州的平均账单是 8,549 美元 .

谢天谢地，您可以从您的应税收入中扣除这些地方税。因此，如果您扣除 4,000 美元的财产税，并且您的收入在 25% 的税率范围内最高，那么您的联邦税单将获得 1,000 美元的折扣。

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（图片来源：Ellie Arciaga Lillstrom）

积分

积分——你可能为了更好的长期利率而预先支付给贷方的钱——基本上是预付利息，因此它们就像抵押贷款利息一样可以扣除 .一点是你抵押贷款的 1%，所以这可能是另外几千美元来削减你的应税收入。您可以扣除您购买房屋当年支付的全部积分；否则，您必须在抵押贷款期限内分摊扣除额。

444是什么意思？

能源改进

直到 2016 年底，还有一些非常有利可图的联邦税收抵免可用于改善您家的能源效率，从增加绝缘材料到安装能源之星评级的供暖系统和电器。唉，那些都过期了而且，鉴于华盛顿目前的领导层（呃，如果你可以这么称呼），他们似乎不太可能很快卷土重来。

然而，许多州仍然为安装老式或尖端能源改进提供自己的税收和财政激励措施。例如，马萨诸塞州将收取 75% 的费用添加绝缘（最高 2,000 美元）和优惠回扣高达 3,000 美元，用于用高效燃气加热设备更换已有 30 多年历史的锅炉或熔炉。

与此同时，一项非常大的、与能源相关的联邦税收抵免继续存在：太阳能系统的 30% 抵免。如果您为屋顶太阳能装置支付 20,000 美元，除了任何州奖励之外，您还将获得 6,000 美元的退税。这种没有上限的慷慨回扣一直延续到 2019 年，之后开始下降（2020 年为 26%，2021 年为 22%，然后是 zilch）。一个像 EnergySage.com 可以帮助您为太阳能电池阵列定价并比较竞争安装商的报价。