我们中间谁没有想到购买一栋破旧的房子，修理它，然后以可观的利润出售它？ HGTV 节目让它看起来非常简单——也很有趣。但有时即使是这些节目的老手和财大气粗的专业人士 努力赚钱翻房 ——或者，至少，足以让它值得承受压力和麻烦。
不服气？假设我们以 300,000 美元购买一栋破旧的旧房子，投资 50,000 美元进行维修和改善，然后以 400,000 美元的价格转售，获得 50,000 美元的利润。听起来很棒，对吧？好吧，以泡沫破灭的名义，让我们看看现实的锋利边缘如何在我们颠倒的幻想中戳破洞。
原因一：佣金
任何时候你卖房子，你一开始都是亏本的，因为你平均要支付 5% 到 6% 的房地产经纪人佣金。即使您自己是房地产经纪人，您通常也至少需要支付买方代理 2.5% 至 3% 的佣金。但对于大多数人来说，这意味着您需要让房屋升值至少 5% 才能实现收支平衡。
使用全国平均 5.26% 的佣金，我们将支付 21,040 美元的房地产经纪人费用来出售我们 400,000 美元的房屋——这个数字甚至不包括营销或分期。这使我们的利润降至 28,960 美元。
原因二：时间不在你身边
HGTV 上的改造节目经过编辑，将一个漫长而复杂的过程浓缩为一集。事实是，任何改造项目都需要时间——而且通常比你想象的要多得多。 PBS的承包商汤姆席尔瓦 这座老房子 说过 您应该预计完整的厨房装修需要两到六个月的时间。席尔瓦在 1 月份告诉我，无论你决定什么预算和时间表，这都会花费你更长的时间，而且你会花费更多。这是因为在大改造期间几乎总是会出现意想不到的问题或设计变更。
如果你甚至可以得到一个承包商。我们正处于 熟练劳动力短缺 , 在繁忙的市场中，优秀的建筑专家是 预订了几个月 ;获得回电或报价可能需要数周时间。如果没有全国电视观众的利益，如果出现并发症，您的承包商加班以按时完成工作的可能性要小得多。
但是，您持有房产的时间越长，您支付保险、房产税和水电费等管理费用的时间就越长。假设你能够在六个月内完成工作并卖掉房子——这可能是乐观的——你仍然需要支付半年的财产税、保险和水电费。在 平均有效率 1.15% , 6 个月后，仅对价值 300,000 美元的房产征收的税款将达到 1,725 美元；加上房主保险加上电费、煤气费和水费，我们的利润进一步减少。
原因三：税收
普通人卖房的时候，一般不用担心利润要交税，即使利润相当可观。如果您出售过去五年中已居住两年的房屋， 你不会欠税 高达 250,000 美元的利润（如果您已婚，则为 500,000 美元）。
但是，如果您在一年内翻转房屋，任何利润都将被视为短期资本收益，作为固定收入征税——在 率高达 37% ，取决于您的其他收入。第二年卖出，利润受制于更宽容的长期资本收益率，即 范围从 0% 到 20% .
假设扣除佣金和持有成本后，我们的利润为 25,000 美元。如果我们在日常工作中的年收入超过 38,700 美元，那么至少要按 22% 的税率征税。我们的利润现在被削减到 19,500 美元。而且我们甚至还没有考虑关闭成本之类的因素，这些成本也高达数千美元。
原因四：其他人也在这样做
尽管如此，虽然这甚至不是我们最初设想的利润的一半，但 19,500 美元对我们大多数人来说是一笔可喜的意外收获。问题是，发薪日伴随着如此大的风险。购买和修复房屋需要大量的资金、时间和精力投入。
犯错的余地很小——而且很有可能你无法以你希望的价格出售房屋。您可能会留下无法出售的房屋，并且承载的成本会逐月增加。
在当今炙手可热的房地产市场中，这似乎不太可能——即使是完全不起眼的湾区平房也能以比要价高出数十万美元的价格出售。
但请考虑一下：美国人在 2017 年翻转了超过 207,000 套房屋—— 自 2006 年以来最多 .专业的房屋鳍状肢说，竞争比以往任何时候都更加激烈，而且与住房危机之后相比，赚钱要困难得多。
更重要的是，2006 年的许多房主即将面临财务危机：到 2009 年，房屋价值从 2000 年代中期的峰值暴跌，使数百万房主和房主面临止赎。事实上，新的研究表明房屋翻转者可能有 在导致住房危机中发挥了巨大作用 .
如果几个月内销售放缓或价格开始下滑，而您将资金投入房产，那么您最终可能会在与购买房屋的环境大不相同的环境中出售房屋。你可以说2008年。
