想象一下找到一个你绝对喜欢的家（或者至少看到了很多潜力）。现在：如果你可以住在那里，而不是预先花掉你的积蓄，你每个月在你的租金之外支付一小部分来支付首付会怎样。听起来像一场梦，对吧？很可能是的——特别是如果你是一名自由职业者，有 信用一般 ，或高债务收入比（那些该死的学生贷款！），或者根本无法每月存入足够的现金来支付首付。
嗯，这种情况不仅仅是梦想中的东西——它是一种称为先租后买的合同。但就像许多好得令人难以置信的场景一样，它也伴随着相当多的风险需要考虑。在签署之前，您应该了解以下内容：
10 10 是什么意思
什么是先租后自租？
这些独角兽类型的租赁被称为很多东西，但通常使用的是先租后买、租购合同、租购协议或租购选择。在先租后买的租约中，租户同意从房东那里租用一个单元或房屋。每个月，房东都会将每月付款的一部分存入房客的家中。商定的价格在整个租赁期间保持不变。通常，一旦租户支付了足够的房屋净值以符合抵押贷款的资格，租户就可以选择从房东那里购买。
例如，租户可能会签署一份价值 150,000 美元的房屋的租赁购买合同。房东将要求他们首付 500 美元并每月支付 1,200 美元——其中 200 美元将用于支付首付。两年后，租户将支付 4,800 美元的首付，即房产价值的 3.2%——足以支付 联邦住房管理局抵押贷款 .如果他们如此选择（请记住，这是购买的选择），租户可以获得抵押贷款并遵循标准的购房程序。
虽然这听起来是一个很棒的设置，但先租后买的租赁并不总是那么神奇。
一方面，它们可能很昂贵。房东可能需要不可退还的预付费用（称为期权费）以确保购买期权。它们最终可能与首付一样昂贵——如果不是更多的话。标准通常是 5%，但这可以在各方之间协商。此外，如果租户在合同结束时选择不购买，他们将无法取回任何被偷走的钱。
同样重要的是要注意，先租后买的租赁听起来相似，但与契约设置合同（有自己的风险）有很大不同。契约契约是卖方融资的房屋，买方在很长一段时间内以高息每月分期偿还卖方。在这些情况下，租户负责所有维修，通常还包括税收和保险。
在先租后买的情况下，租户在租赁期间通常受租户法律保护，不承担维护或维修责任。但是，这可能因州而异——您的房东可能会试图让您签署这些权利（尽管如此，这的合法性因州而异）。
先租后自有租赁有哪些风险？
由于越来越多的美国人无法拥有自有房屋，因此“先租后买”租赁变得越来越流行。现在有一些资金雄厚的华尔街公司 报价 为翻新的高端住宅提供透明的先租后买计划。此外，它们在点对点销售中很常见，比如如果一个家庭朋友想把他们的财产卖给你，但你还没有全额融资。然而，据房地产经纪人尼科尔·蒙蒂塞利 (Nichole Monticelli) 称 贝斯地产 在佛罗里达州，标准的先租后买合同几乎总是以卖方的最大利益为出发点——这意味着当作为租户进入时，您需要尽职尽责以降低风险。
例如，房东/卖方可能会试图让所有维护和维修都由租户承担（这可能违反许多州的租户法律，因此请咨询您的律师！）或者合同可能会规定，一次延迟付款将使协议无效.这意味着租户将失去他们已经支付的任何钱以及他们投入到装修和维修中的钱。
而且由于先租后买租赁对那些被排除在传统购房选择之外的人很有吸引力，因此市场很容易受到骗局的影响。例如，在 2000 年代中期房地产市场崩盘期间，佛罗里达州出现了涉及先租后买租赁的骗局，Monticelli 说。在很多情况下，租户每月付款，完成维修，甚至升级房屋，而业主则将付款收入囊中。然后，业主将停止支付抵押贷款，而当银行来收回房产时，租户会发现自己又高又干。一个 2016 纽约时报调查 表明这些骗局再次上升。
如果您发现先租后买的机会，请留意以下一些危险信号：
为什么我总是看到666
- 如果房屋状况不佳，这可能表明它被忽视，已经被取消抵押品赎回权，或者正在被银行收回。
- 当心不鼓励您进行独立检查和评估的房东。
- 您的额外付款应与商定的首付金额相加：通常情况下，我们谈论的是 FHA 保险抵押贷款的 3.5% 首付，Holden Lewis，房屋专家 书呆子钱包 ，说。
- 律师 Shaolaine Loving 说，检查产权报告以确认您的房东是该物业的合法所有者。 爱律有限公司 .该报告还将详细说明在您取得所有权之前必须支付的任何额外留置权或判决（并且房东可能会要求您支付）。
然而，即使所有这些事情都清楚了，重要的是要意识到你仍然处于不稳定的境地——你正在投资一些你几乎无法控制的东西。
例如，尽管在您签署租约时可能没有针对该物业的任何额外留置权，但业主可能在事后增加了一些留置权，Loving 说。确定是否是这种情况，并试图保护自己免受这种情况的影响，这一切都将给您带来额外的成本。这可以使通过先租后买租赁购买房屋的真实成本远高于传统购买的成本。
此外，尽管您确实对所投资的资金拥有合法权利，但在极端情况下获得欠款可能会非常昂贵：房主仍然可能会拖欠抵押贷款，并因丧失抵押品赎回权而失去房屋，Loving 说。 [这] 会使您不得不对卖方提出任何补救措施。
在虚线上签字之前要做什么
如果您决定先租后买适合您，或者您已经爱上了具有购买选项的租赁，那么您的下一步应该是致电您的律师。如前所述，不同的州和地区有自己的关于先租后买的法律，因此请确保您的律师了解您希望在何处签署租约。
Monticelli 倾向于建议她的客户远离先租后买的租赁，但如果她的客户决定走这条路，她总是建议他们让律师审查合同并重写它，以便对租户更有利，并减轻风险。例如，租户可以确保他们不会为他们投资的升级和翻新支付双倍的费用，并且在购买时不会提高购买价格。她说，如果卖家不重新谈判，那就把它当作一个警告信号。
一旦你从你的律师那里得到了一切，然后与贷方交谈：
刘易斯说，要求获得资格预审并向信贷员出示合同。信贷员会获取您的财务信息，并让您知道您是否有望在几年内获得抵押贷款。他们还将确保您的分摊租金加起来以在那个时候支付首付。
而且，当然，如果先租后买似乎风险太大，但您喜欢将首付储蓄与租金捆绑在一起的便利，那么总是可以选择搬到更便宜的地方但支付相同金额的租金（即，房东的租金更便宜，剩余的部分存入您的储蓄账户）。
