房屋净值贷款 VS 信贷额度 VS 再融资

两年前，我离婚了。因为我需要现金来支付我的律师费，所以我把日常开支放在了信用卡上。在我意识到之前，在我收取的费用和高利率之间，我负债累累。我在两张卡上有超过 17,000 美元。

我考虑将我的债务转移到一张 18 个月的无息信用卡上，并在利息开始之前花我所能花的每一分钱还清我的债务。但是当我计算这些数字时，我不会成功。我已经在努力支付每月 580 美元的信用卡付款。我意识到我每个月都需要腾出现金，而不是为了超过 18 个月的时钟而捆绑更多。如果我试图打败它，我会让自己的现金很匮乏，如果发生意外支出，我将没有钱。与我目前在 18 个月卡上支付的相同月度付款是一种选择，但最终，仍有余额需要还清。而且，我每个月的预算中几乎没有喘息的空间。

在研究了替代方案后，我发现对我来说最好的选择是使用我家的资产。我和我的前夫在 20 年前买了房子，但在几次再融资之间，包括我们分居前不久完成的一次，我们取出了大量现金，房子仍然有抵押贷款。我选择保留房子并独自承担抵押贷款，这样我们的孩子就可以留在他们的学校系统中。

尽管如此，房子里仍有大量资产，我决定借入其中的 25,000 美元，这样我就可以还清我的信用卡债务，降低每月还款的一些喘息空间，并为可能出现的任何费用留出一些额外的钱.

在获取我的资产方面，我有三种选择：再融资、申请房屋净值贷款或开设房屋净值信贷额度。以下是每种方法的优缺点：

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（图片来源：布雷特泰勒摄影/Shutterstock）

选项 1：为我的抵押贷款再融资

优点：

它会将我的每月付款降低到 182 美元。

如果我为我的抵押贷款再融资并拿出 25,000 美元的股权，我的抵押贷款每月将多支付 182 美元——但这将为我每月节省大约 400 美元（每月 580 美元的信用卡付款 - 182 美元用于抵押贷款 = 400 美元免费）。

缺点：

利率高于我目前的利率。

自从我第一次获得抵押贷款以来，利率一直在上升。我的新利率将是 4.75，比我目前的利率高半个百分点。

我得花钱才能关门。

我还必须支付 6,000 美元的交易费用（这将计入再融资抵押贷款）。我不会为我的抵押贷款增加 25,000 美元，而是增加 31,000 美元。

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我可以轻松获得剩余的钱。

一旦我还清了我的信用卡，我就会有大约 8,000 美元的余额，我会存入一个储蓄账户，作为意外开支的缓冲。由于我相当有信心，我将需要在我的财产上移除树木，这将花费至少 4,000 美元，我想要缓冲区，但轻松访问它并不明智。我可能会时不时地为了想要而不是需要而进入缓冲区，以证明仅将其中的一小部分用于音乐会门票或我应得的周末旅行是合理的。

选项2：房屋净值贷款

优点：

它在贷款期限内有很好的固定利率。

房屋净值贷款有固定利率；在我的贷款期限内，利率永远不会改变。我在两家机构研究了 25,000 美元的房屋净值贷款——我所属的一家信用合作社和一家当地的小型储蓄和贷款银行。储蓄和贷款的十年期贷款利率更高：3.75。

我的每月付款是 250 美元。

我每月的最低付款额是 250 美元，每个月可以节省大约 330 美元的现金。

我不需要支付额外的费用来还清它。

我可以增加额外的付款以更快地偿还本金，而且不会有提前还款的罚款。

没有关闭费用。

与再融资不同，我不必支付数千美元的前期费用。

缺点：

我会有剩余的钱。

有了房屋净值贷款，我需要一次拿走全部 25,000 美元。我会遇到与再融资相同的问题。触手可及的 8,000 美元对我很有吸引力。

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选项 3：房屋净值信贷额度

优点：

我可以在需要的时候尽可能多地使用它。

有了房屋净值信贷额度，我将获得全部 25,000 美元的批准，但我只会对我使用的金额收取利息。我会用 17,000 美元立即还清我的信用卡，并可以选择在需要时借入额外的 8,000 美元。而且，当我还清钱时，我又可以借钱了。

利率很低。

我可以为 HELOC 获得的当前年百分比 (APR) 是 4.127，分 20 年摊销。这意味着一开始，我每月支付的更多将用于利息而不是本金，就像传统抵押贷款的头几年一样。但是，由于利率低，我每月的付款是合理的。

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我的每月付款是 115 美元。

对于我最初使用的 17,000 美元，我每月的最低还款额约为 115 美元，每个月可以节省约 465 美元的现金。

我不需要支付额外的费用来还清它。

就像房屋净值贷款一样，HELOC 没有提前还款罚款，但如果我能够这样做，我有动力每月增加一点额外的付款。这笔额外费用将用于偿还本金。

缺点：

这是一个可变利率。

房屋净值信贷额度具有可变利率，这意味着它可以随时更改。现在的利率是合理的，但不能保证将来不会上涨。事实上，美联储已经加息了今年两次，并且预计会在秋季再次提高它们。但是，我保证我的 APR 永远不会超过 10.174，这比我的大部分债务的一张信用卡目前的 23.74 的利率要好得多。

获胜者：HELOC

尽管利率可变，我还是决定我最好的选择是房屋净值信贷额度。不过，我想知道是否还有什么我需要知道的，所以我和斯蒂芬妮·比特纳 (Stephanie Bittner) 进行了交谈，她是克拉丽菲，一项非营利性消费者信用咨询服务。她说，除了可变利率（我想到的唯一骗局）之外，房屋净值信用额度还有另外两件大事需要考虑：这是一项担保贷款，并且有新的税收影响。

比特纳说，你把你的房子作为抵押品。如果您到了无法偿还贷款的地步，银行可以取消对您的财产的赎回权。

最后，Bittner 说税收影响已经改变。她说，过去，您可以注销所有利息，但最近情况发生了变化。除非贷款中的资金专门用于显着改善房屋或财产，否则您现在不能注销利息。新的税收规则也适用于房屋净值贷款。如果我为我的抵押贷款再融资以获得股权，利息将可以免税。

我很失望我无法注销我的税款利息，但我仍然认为房屋净值信贷额度适合我。有了它，我可以还清我的高息信用卡，最终支付更少的债务利息。如果出现大笔开支，我会有额外的钱可以动用，但这笔钱不会触手可及。而且，最重要的是，它将每月释放现金，为我的每月预算提供一些喘息的空间。

这是担保贷款这一事实有点令人担忧，但除非我的收入显着减少，否则我有信心我可以付款。银行也是。它批准了我的申请，上周我关闭了 HELOC。当我想到下个月的账单时，我已经松了口气。