如何获得抵押贷款：您需要知道的一切

除非你有一个仙女教母或一个很酷的 50 万坐在身边，否则如果你想买房，你可能需要抵押贷款。以下是如何获得和选择抵押贷款的资格，以及在整个过程中会发生什么。

早点开始

让我们面对现实：你可以去尽可能多的开放房屋，但如果没有抵押贷款，你将无法购买。因此，在您开始找房子之前，尽早开始工作并获得预先批准。

非营利组织住房和社区发展主管尼克·贝瑟 (Nick Beser) 表示，我的建议是，在寻找您梦想中的家之前，一定要获得预先批准 Guidewell金融解决方案 .爱上一处房产却发现您无法在那个特定的价格点获得它的资格，这绝不是好事。 Beser 说，与信誉良好的贷款专业人士合作，预先批准过程不应超过一两天。预先批准的有效期通常为 90 天，届时您可以根据需要重复该过程。

（请注意，您也可以获得贷方的资格预审。这是根据您提供的财务信息和软信用检查对您能负担得起的费用的粗略估计。资格预审是一个更简单、更快捷的过程，因为您不需要提交您的财务文件。但出于同样的原因，这在很大程度上也毫无意义，并不意味着您已获得融资批准。这只是估算您可能有资格获得多少抵押贷款的好方法。）

你准备好了吗？

但在您申请抵押贷款之前，请确保您已做好财务准备：您想尽最大努力获得最优惠的利率——或者根本没有资格。

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前执行董事汤姆格里森说，注意你如何管理你的信用大众住房，马萨诸塞州的非营利性住房金融机构。如果您拖欠商店信用或学生贷款或汽车信用，则必须解决这些问题。否则，他说，你只会被拒绝。

该公司的所有者/经纪人玛丽·普雷斯蒂 (Marie Presti) 表示，您需要达到连续三年收入稳定的程度。普雷斯蒂集团在马萨诸塞州牛顿市。银行也希望在您申请抵押贷款时看到一些现金储备。贷款人想知道你不仅有足够的钱支付首付，而且还有足够的钱来支付抵押贷款，以防你在买房后失业。他们喜欢看到三到六个月的开支。这不一定是您储蓄账户中的一大笔现金——它可以包括您希望不必接触的退休账户中的余额，例如 401(k) 或 IRA。

同时，如果您的信用良好并且没有背负大量债务，您将有资格获得更高的抵押贷款利率。 Beser 说，为了获得最低利率，信用评分应该在 700 左右，借款人的债务收入比应该在 36% 左右。这意味着您的每月债务总额——包括学生贷款支付、汽车贷款、信用卡最低限额和您想要获得的抵押贷款——不应超过您税前月收入的 36%。

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但是，Beser 补充说，许多贷方的抵押贷款融资可以将分数降至 600 分以下，而房利美和房地美最近做出了改变，允许高达 50% 的债务比率。

Beser 说，一般来说，您的信用评分越差，利率就越高——利率越高，抵押贷款支付的金额就越高。这很重要，因为您每月支付的金额会限制您可以购买的房屋面积。他说，它甚至可能有助于决定您的家人可以负担得起的社区。

如果您需要快速提高信用评分，支付信用卡余额是最直接的信用助推器之一周围。这是因为您的信用评分的大约三分之一取决于信用利用率，或者您已经用完了多少可用信用额度。支付余额还可以使您的债务与收入比率降至可接受的水平。

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（图片来源：Nasozi Kakembo）

寻找贷款人（并寻找首次购房者计划）

有许多类型的抵押贷款机构，从您附近的银行或信用合作社到网上银行再到非银行贷款机构。虽然您自己的银行可能会提供抵押贷款，但请务必比较其他贷方的利率和条款，因为消费银行可能没有那么有竞争力——尤其是对于首次购房者。特别是，查看由您所在州支持的首次购房者计划住房金融管理局或当地信用合作社。

莎拉·科瓦尔 (Sarah Korval) 于 2016 年与丈夫斯科特在波士顿购买了一套联排别墅，她说，我们使用了通过我在工作时可以接触到的信用合作社提供的首次购房者计划。我们研究了一系列不同的选择，包括三个不同的信用合作社和通过信贷员的融资选择。最后，信用合作社都以优惠的价格提供了非常强大的计划，所以我们选择了其中之一。

对于首次购房者来说，通常很难想出传统的 20% 首付：您没有现成的房子可以兑现，也许您一直忙于与学生贷款作斗争或支付天价租金可节省 40,000 美元或更多现金。但是，您可以利用为您的情况设计的许多贷款计划。

Beser 说，现在正在提供包括低至 3% 首付的抵押贷款产品，以帮助中低收入社区和年轻人获得房屋所有权。 FHA、VA 和 Fannie Mae's Homeready Mortgage 等联邦贷款计划可以更轻松地锁定抵押贷款，而无需支付大量首付。事实上，由银行提供支持的贷款联邦住房管理局 (FHA) 对购买者开放信用评分低至580 , 而退伍军人贷款允许现役军人和退伍军人完全无需首付即可为房屋提供资金。

Beser 说要查看您所在地区提供这些计划或他们自己的首次购房者计划的贷方。他补充说，还要询问可能会降低您的首付或利率的州和地方激励计划。一些州或城市为居民提供更慷慨的首次购房者津贴，例如首付补助，只要他们在房子里住了一定年限。

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为了获得这些计划的资格，您通常需要亲自或在线完成 HUD 认证的非营利组织的首次购房者课程。从最近的经济衰退中走出来，贷款提供商明白提供较低的首付涉及风险；然而，Beser 说，他们认为房屋所有权教育是对违约的强大威慑。

这是真的：参加购房课程的借款人以后不太可能面临止赎。格里森说，消费者能为自己做的最好的事情就是接受更好的教育。随着时间的推移，我们已经看到这些课程会产生很大的不同。

文书工作收获

一旦您准备好申请抵押贷款（包括预先批准），您就需要收集大量的财务文件。根据您的组织能力（或缺乏），这可能是购房过程中最繁重的部分。除了填写贷款申请外，您通常还需要找到并提供：

您最近的两份纳税申报表和 W-2 表格
最近的工资单（或其他收入证明）
学生贷款、汽车贷款和其他债务的余额和每月还款额
信用卡余额和最低还款额
当前银行账户对账单（支票和储蓄）
投资账户余额（401k、IRA 等）
取消的租金支票（当前租金支付的证明）

固定利率与可调整利率抵押贷款 (ARM)

大多数首次购房贷款涉及标准的 30 年期固定利率抵押贷款。这是您将特定利率锁定 30 年的地方——这是风险最低的选择，因为您的每月付款不会改变。然而，这并不是唯一的抵押贷款产品——远非如此。

另一方面，可调利率抵押贷款就像听起来一样——利率可以改变。您会看到这些广告宣传为 5/1 或 7/1 ARM——这意味着费率在前五（或七）年是固定的，然后可以根据市场状况每年更改一次。

ARM 风险更大，但它确实有一个优势——即初始利率将低于固定利率抵押贷款。例如，假设 30 年期固定利率抵押贷款的广告利率为 4%；同一家贷方的 5/1 ARM 可能从 3.5% 开始。这可能意味着在前五年可节省大量资金，并让您有资格获得更大的抵押贷款。但鉴于自大萧条以来利率一直徘徊在历史低点附近，可以合理地假设，如果您之前不出售或再融资抵押贷款，您将在六年后支付更多——也许更多——那么。这就是为什么大多数首次购房者资源会引导您（甚至需要）固定利率抵押贷款。

关于PMI

任何贷方都希望您支付首付的原因——无论是买车还是买房——是因为，在你还清大部分贷款之前，他们承担着大部分的财务风险。 20% 的首付确保，即使房地产市场崩溃，房屋价值暴跌 10% 至 15%，房屋的价值仍然高于贷方的投资。

这就是为什么，如果您不首付 20% 或更多，大多数贷方将要求您购买私人抵押贷款保险或 PMI（在上述情况下保护贷方，而不是您）。

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您可以通过不同的方式支付 PMI，具体取决于贷款计划——有些会将其包含在抵押贷款中，以便以略高的利率为 30 年提供融资，而其他时候您可能只需要额外支付 100 美元左右一个月的抵押贷款（直到您的房屋净值达到 20% 到 30%）。但即使你没有看到它，你也会以一种或另一种方式为它付出代价。

Beser 说，使用低首付抵押贷款产品进行融资的潜在购房者如果选择“贷款人支付抵押贷款保险”选项，可能会支付 PMI 和/或获得略高的利率。话虽如此，许多首次购房者发现，当一切都完成后，抵押贷款支付低于他们目前支付的租金。

关于积分

也许您听说过抵押积分，在这种情况下，您可能会想，积分与什么有什么关系？公平的问题！基本上，您可以预先支付更多的钱来降低长期利率。

一分一般是抵押贷款的1%。因此，例如，对于 200,000 美元的抵押贷款，您可能能够在结束时额外支付 2,000 美元（一分），从而在贷款期限内将利率从 4% 降低到 3.5%。额外的一点将在 30 年的过程中累加 - 为您节省数万美元的利息，并降低您每月的付款。如果你有现金，那当然是值得的——但首次购房者通常手头拮据。

结账成本

说到现金：首付并不是您获得抵押贷款所需的唯一预付款。确保您考虑关闭成本，这些成本因州而异，但往往平均约 3,700 美元，并且可能包括发起费用（银行的贷款费用）、测量师费用、积分、产权保险、估价师和律师费用以及其他随机费用。您的信贷员应该能够提前为您提供对这些费用的真诚估计。在某些情况下，有可能让卖家支付您的成交费用：基本上，他们支付费用，然后向您收取更多的房子费用，因此痛苦会在您 30 年的抵押贷款过程中分摊。

您可能还需要预付一年的房主保险和财产税才能关闭，这将进入托管账户（意味着银行持有这笔钱并全年代表您支付这些账单）。